みなさん、こんにちは。
ブログの発行が事実からだいぶ時間が経ってしまっているSany.です。
以前、家を建てるぞーというブログを出してから細々と、新築計画は続けており、ついに土地契約手前まで来ました。
このブログでは再現性を大事にしたいと思っているので、契約手前までにどんな活動をしたかをこの記事では書き残しておきます。
~概要~
家を建てると息巻いたものの、返せるローン金額と頭金をキャップとした範囲が上限となるので、土地の価格を希望エリアで進められるかの検討のために、ハウスメーカーへ間取りの希望を伝え、建物価格の見積りを依頼し、見比べるという段です。
家を建てる＝ローンを返済する
家を建てる際にはローンを組むかと思います。
持ち家は資産になるという話がありますが、ローン完済までは負債でしかないと思っています。
なので、買うのなら絶対的に「ローンを返しきる」ということが、最重要事項と考えています。
自身が返せる現実的な額を割り出すために、試算を繰り返しました。
私の場合は、収入を以下の割合で配分できそうだという事が分かりました。
- 生活費：50%
- 家賃（ローン返済）：30%
- 貯金：10%
- お小遣い：10%
ボーナスの支払いは予定に入れず、会社の家賃補助は利用する前提で（収入の30%+会社の家賃補助）×12月×35年を総額として検討しました。
内訳を検討する
家を建てる費用はおおよそ３つにわけることができます。
①土地費用 ②建設費用 ③諸費用（外構工事、登記費用、ローン事務手数料など）
①の土地費用はSUUMOなどで公開情報がたくさんありますので、エリア価格が分かるかと思います。 ②の建築費用は間取りによっても変わってきますので、営業マンに聞く必要がある項目です。 ③の諸費用は実際はあまり変わりませんが、色々な見積もりを集めるとある程度の金額感が分かってくるかと思います。
SUUMOカウンターに相談
まずは進め方が分からなかったので、SUUMOカウンターに相談に行きました。
SUUMOカウンターは、SUUMO媒体に出稿している企業向けの広告媒体の1つで、相談に来たお客さんに紹介をしてくれますので、お任せで話が進められるというのが特徴です。
家を買う場合の進め方や、ローンの返済プランや、どのくらいの坪数が必要なのかを相談することができます。時間としては２時間程度だった記憶です。
この時には、自分たちのやりたいことを伝え、だいたい32~35坪程度という規模感と、土地費用込みで4500万円程度で納めたいという予算感に合う企業を４社ほどご紹介いただきました。
SUUMOカウンターはあくまで紹介ですので、紹介した企業で成約したい狙いがあります。そこそこ強引にハウスメーカーとの会議予定が組まれたり、短いスパンでの企業巡りが始まりますので、ご注意ください。（私の体感です。）
という、予想外の負荷はかかりつつも、結局はハウスメーカーに相談させてと電話すれば住む話なんだと言うことがわかりました。
ハウスメーカーを見て回る
SUUMOカウンターに紹介いただいた４社と、独自に気になっていた2社にアポイントメントを取りました。
不動産業界あるあるなのでしょうが、ハウスメーカーはなるべく早く会おうとしてきます。SUUMOカウンターで空いてる時間を伝えるとかなりツメツメに予定を入れてきます。のでご注意を。1日平均2、3社には会いましょうというペースです。 このあたりから不信感を抱きますね。
急ぐことのメリットは売主には「早く契約ができる、情報が少ない状態で囲める」などがありますが、買主にはほとんどありません。（あるとすれば補助金くらいでしょうか？）
ハウスメーカーとの会議は、その会社の良さの説明を受ける→資金計画に簡単に触れる→モデルルームを見て回るという流れが一般的で 一回2時間+αの拘束で、実際に1日2社でも疲れます。
中には間取りなどの話もそこそこに、土地の代金を甘く見積り、ローンの仮審査を進めてくる会社もあります、酷い話です。
ハウスメーカーとの会議は相手にペースを握らせないことが大事だと思いました。
見積りを集めに終始することに
私にとって一番大事なことは予算内で家を建て、ローンを返済することです。
そのためにまずは自分たちの希望を伝え、どれ位の広さが予定されるか、
その場合の総額（見積り）を営業マンに問いました。
聞いた際に差があるのは、土地費用の考え方です。
各社、自社の建設費があることは理解できますので、建設費・諸費用を抜いた「土地に充てられる費用」の考え方に差を感じました。
具体的には、希望エリアの中で限られた予算の中で、買える土地を探すのか、建設費を抑える見直しを検討するか、予算を増やすことを提案するか で、買主への接し方に差を感じました。
5社ほどで同じことを行いましたが、以下の回答でした。
- 聞いたところ難しいという印象はない、間取りを検討するのでまた連絡させてほしい
- 希望するプランを入れるとなると32坪程度になるだろう。土地費用を○○円に抑える前提で、希望エリアで土地があるかを探させてほしい
- 一般的な希望なので30坪程度で建てらるでしょう。
予算的には厳しいですが土地費用が安いところを探せば大丈夫です。 - 大丈夫ですよ、土地探しておきますね→希望エリアから大分離れた土地を紹介される。
- 希望エリアで考えるとなると、建物にかけられる費用が厳しいので、すべての希望を叶えることは難しい、間取りを見直す必要があると思う
1,2,5番の会社さんとは継続して相談を続けましたが、3,4番の会社さんはお断りしました。
見積りを見比べる
頂いた見積りを見比べると、会社毎に結構差があることが分かります。
大事だと思ったポイントは以下です。
- 諸経費の内容が細かく記載されているか（水道工事、保安費など説明ができるか）
- オプション費用がどの程度見込まれているのか、説明はできるか
- 外構工事費用がどの程度入っているか（体感100〜150万円は載せておいてほしい）
- 火災保険、ローンの手数料が入っているか（必ずかかるのだから概算で良いので入れてほしい）
しっかりと説明してきた営業マンなら突っ込まれても説明できるはずです。
土地の罠
土地はピンキリといいますが、そんなことはなく"いい意味でも悪い意味でも適正価格"になっています。
その道のプロが何百人といる中で"掘り出し物"なんてありえません、
エリアの平均値から高いのか低いのか見るのが大事です。
よくSUUMOなどで探していると予算を限定すことがありますが、
エリアを決め予算は区切らない方が適正価格を知ることができます。
一件良さそうに見えてイマイチだったのがコチラ
- 背面の擁壁が現在の基準を満たしていない
- 前面道路が狭い
- 周りより1段低い
- ハザードマップ上で浸水の恐れがある
ただ、この情報はハウスメーカーの選定に利用できます。
営業担当の方に、この土地見つけたんですがどうですか？と聞き、
周辺価格より低くやめた方が良い、○○という改善が必要と答えてくれる営業マンは、こちらのことを考えてくれる姿勢があると思います。
上記の土地費用について寄り添う検討をしてくれる営業マンはなんの問題もありませんでした（意地悪かもしれませんが敗者復活戦は通過者0でした）。
総評：見積りを叩き台に相手の姿勢を見ていく
途中にも記載しましたが、「私にとって一番大事なことは予算内で家を建て、ローンを返済することです。」
この考えを理解して頂き、購入することのできる家を建ててくれるパートナーを探していたと思っています。
その時に対応してもらっている営業マンの姿勢を知るのに便利だったのが見積りという数字でした。 数字自体が大きく変わらなくても「その数字にどのような狙いがあるのか」、「営業マンが"買主"をど考えているのか」を浮き出したいと考えながら話をしてきました。（かなり疲れますが…）
今考え直すとかなりビビりの姿勢ですね…でも、SUUMOカウンターに行ってから、狙われているという感じはありましたよ。(笑) バンバン電話かかってきますしね。
さて、現実の時間軸ではローンの申請書類を書いています。
次回は、どの建築会社にお願いすることにしたのか、土地をどのように決めたのかを書きたいと思います。
Sany.
